Objekty sportowe i ich zarządzanie

AKADEMIA VESTALIA PROPERTY 

Zarządzanie nieruchomościami – w jaki sposób w Polsce i Europie zarządza się obiektami sportowymi?

Stadion, hala sportowa, basen, centrum treningowe czy kompleks boisk to nie tylko obiekty służące do uprawiania sportu. To również skomplikowane nieruchomości, których utrzymanie wymaga odpowiedniego zarządzania technicznego, finansowego i organizacyjnego.

W przypadku dużych obiektów sportowych zarządzanie nieruchomością staje się szczególnie wymagające. W ciągu roku obiekt może być jednocześnie miejscem treningów, zawodów, koncertów, targów, wydarzeń firmowych i imprez masowych.

Jak wygląda zarządzanie takimi obiektami w Polsce i innych krajach Europy?

Obiekt sportowy to coś więcej niż nieruchomość

Tradycyjne zarządzanie nieruchomością koncentruje się przede wszystkim na utrzymaniu budynku, kontroli kosztów, bezpieczeństwie oraz zapewnieniu odpowiedniego standardu użytkownikom.

W przypadku obiektu sportowego zakres odpowiedzialności jest znacznie szerszy.

Operator musi zadbać między innymi o:

• stan techniczny budynku i instalacji,
• murawę, nawierzchnie sportowe lub lodowisko,
• systemy oświetlenia,
• wentylację i klimatyzację,
• trybuny i zaplecze dla zawodników,
• szatnie i sanitariaty,
• bezpieczeństwo widzów,
• ochronę przeciwpożarową,
• systemy kontroli dostępu,
• monitoring,
• organizację dnia meczowego,
• sprzątanie i gospodarkę odpadami,
• energię i zużycie wody,
• wynajem powierzchni,
• współpracę z klubami, federacjami i organizatorami wydarzeń.

W przypadku stadionów wykorzystywanych w rozgrywkach UEFA dochodzą również wymagania dotyczące infrastruktury, bezpieczeństwa i organizacji. UEFA może przeprowadzać inspekcje obiektów przed zawodami, a właściciel i operator mają obowiązek zapewnić odpowiedni standard infrastruktury oraz bezpieczeństwa.

Kto jest właścicielem obiektu, a kto nim zarządza?

To jedno z najważniejszych pytań.

Właściciel i operator obiektu nie zawsze są tym samym podmiotem.

W Europie wiele obiektów sportowych należy do jednostek publicznych – przede wszystkim miast i innych samorządów. Jednocześnie zarządzanie nimi może być prowadzone przez miejską jednostkę organizacyjną, spółkę komunalną, klub sportowy albo zewnętrznego operatora. Badania europejskie wskazują, że własność publiczna obiektów sportowych jest szczególnie częsta, choć konkretne modele różnią się pomiędzy państwami i dyscyplinami.

Możemy więc spotkać kilka podstawowych modeli:

1. Zarządzanie bezpośrednie przez samorząd

Miasto lub gmina jest właścicielem obiektu i jednocześnie odpowiada za jego funkcjonowanie.

Takie rozwiązanie jest często spotykane w przypadku:

• miejskich hal sportowych,
• basenów,
• boisk,
• stadionów,
• lodowisk,
• obiektów szkolnych.

Zaletą takiego modelu jest możliwość podporządkowania działalności obiektu celom publicznym i społecznym.

Problemem może być natomiast ograniczona efektywność ekonomiczna, szczególnie gdy obiekt wymaga dużych nakładów na utrzymanie i modernizację.

2. Spółka komunalna

Samorząd pozostaje właścicielem nieruchomości, ale zarządzanie zostaje powierzone odrębnej spółce.

Model ten pozwala wyraźniej oddzielić funkcję właścicielską od operacyjnej.

Spółka może odpowiadać zarówno za bieżące utrzymanie obiektu, jak i za jego komercyjne wykorzystanie.

3. Operator prywatny

Właścicielem obiektu pozostaje miasto lub inny podmiot, ale codzienne zarządzanie zostaje powierzone firmie zewnętrznej.

Operator może odpowiadać m.in. za:

• utrzymanie techniczne,
• wynajem powierzchni,
• sprzedaż powierzchni reklamowej,
• organizację wydarzeń,
• obsługę klientów,
• gastronomię,
• marketing,
• bezpieczeństwo.

To rozwiązanie może pozwolić wykorzystać doświadczenie wyspecjalizowanej firmy zarządzającej obiektami sportowymi.

4. Zarządzanie przez klub

W niektórych przypadkach klub sportowy jest nie tylko użytkownikiem stadionu, ale również jego operatorem lub właścicielem.

Model ten może być szczególnie atrakcyjny wtedy, gdy klub jest w stanie wykorzystywać obiekt przez cały rok i generować przychody nie tylko podczas meczów.

Polska – obiekty sportowe jako część infrastruktury publicznej

W Polsce duża część infrastruktury sportowej jest związana z samorządami.

Ministerstwo Sportu i Turystyki prowadzi między innymi inwentaryzacje i opracowania dotyczące polskiej infrastruktury sportowej, obejmujące m.in. pływalnie, hale sportowo-widowiskowe czy obiekty lekkoatletyczne. Ministerstwo opublikowało również opracowanie dotyczące najlepszych praktyk zarządzania obiektami sportowymi.

W praktyce oznacza to, że zarządzanie obiektem sportowym w Polsce bardzo często musi łączyć dwa cele:

cel społeczny – zapewnienie mieszkańcom dostępu do infrastruktury sportowej,

oraz

cel ekonomiczny – możliwie efektywne wykorzystanie nieruchomości i kontrolowanie kosztów jej utrzymania.

To nie zawsze jest łatwe.

Basen czy hala sportowa może być bardzo potrzebna lokalnej społeczności, ale jednocześnie generować wysokie koszty energii, konserwacji, zatrudnienia i remontów.

Dlatego współczesne zarządzanie obiektem sportowym coraz częściej powinno być traktowane jako profesjonalne zarządzanie nieruchomością, a nie wyłącznie jako administrowanie obiektem.

Stadion musi zarabiać również wtedy, gdy nie ma meczu

Jednym z największych wyzwań zarządzania stadionami jest ich wykorzystanie poza wydarzeniami sportowymi.

Mecz może odbywać się kilka lub kilkanaście razy w miesiącu. Sam stadion musi jednak być utrzymywany przez cały rok.

Dlatego profesjonalni operatorzy starają się wykorzystać obiekt również jako:

• miejsce koncertów,
• centrum konferencyjne,
• przestrzeń targową,
• miejsce organizacji imprez firmowych,
• powierzchnię reklamową,
• przestrzeń gastronomiczną,
• miejsce prowadzenia muzeum lub sklepu klubowego,
• przestrzeń biurową,
• atrakcję turystyczną.

Właśnie dlatego coraz częściej mówi się o stadionie wielofunkcyjnym, a nie tylko o obiekcie piłkarskim.

Im większa liczba funkcji, tym większe możliwości generowania przychodów, ale jednocześnie rośnie stopień skomplikowania zarządzania.

Dzień meczowy – największy test dla operatora

Codzienne funkcjonowanie stadionu i organizacja meczu to dwie zupełnie różne rzeczy.

W dniu wydarzenia trzeba skoordynować pracę wielu podmiotów:

• operatora stadionu,
• właściciela obiektu,
• organizatora wydarzenia,
• klubu,
• ochrony,
• służb ratunkowych,
• policji,
• stewardów,
• służb technicznych,
• cateringu,
• mediów,
• sponsorów,
• transportu i komunikacji miejskiej.

UEFA zwraca szczególną uwagę na bezpieczeństwo, infrastrukturę oraz organizację wydarzeń. W przypadku stadionów wykorzystywanych w rozgrywkach UEFA odpowiedzialność jest rozłożona pomiędzy różne podmioty, a spełnienie wymagań infrastrukturalnych i bezpieczeństwa jest przedmiotem kontroli.

Dlatego zarządzanie stadionem można porównać do zarządzania niewielkim przedsiębiorstwem, którego działalność zmienia się diametralnie w zależności od tego, czy odbywa się zwykły dzień operacyjny, czy wydarzenie z udziałem kilkudziesięciu tysięcy osób.

Coraz większe znaczenie ma efektywność energetyczna

Jednym z największych kosztów utrzymania dużych obiektów sportowych jest energia.

Ogrzewanie, klimatyzacja, oświetlenie, podgrzewanie wody, systemy wentylacyjne czy utrzymanie murawy mogą generować bardzo wysokie koszty.

Dlatego współczesne zarządzanie obiektem powinno obejmować:

• monitoring zużycia energii,
• monitoring zużycia wody,
• efektywne systemy oświetleniowe,
• automatyzację instalacji,
• odpowiednie zarządzanie temperaturą,
• ograniczanie strat energii,
• wykorzystanie odnawialnych źródeł energii tam, gdzie jest to uzasadnione.

UEFA wskazuje obecnie na znaczenie zrównoważonego zarządzania infrastrukturą sportową, obejmującego m.in. energię, wodę i gospodarkę odpadami.

To pokazuje, że zarządzanie obiektem sportowym coraz mocniej łączy się z zarządzaniem środowiskowym i ESG.

Technologia zmienia sposób zarządzania obiektami sportowymi

Nowoczesny stadion czy hala sportowa to coraz bardziej zaawansowany technologicznie obiekt.

Systemy zarządzania budynkiem mogą pozwalać na bieżące monitorowanie:

• temperatury,
• wilgotności,
• zużycia energii,
• zużycia wody,
• pracy urządzeń,
• systemów bezpieczeństwa,
• liczby osób przebywających w obiekcie.

Technologia może również wspierać sprzedaż biletów, kontrolę dostępu, zarządzanie parkingiem czy komunikację z użytkownikami.

W przyszłości coraz większą rolę będzie odgrywała analiza danych.

Operator będzie mógł nie tylko wiedzieć, ile kosztuje utrzymanie obiektu, ale również analizować, kiedy, gdzie i dlaczego powstają największe koszty.

Europa – od zarządzania obiektem do zarządzania całym ekosystemem

W wielu europejskich projektach coraz wyraźniej widać odejście od postrzegania stadionu wyłącznie jako miejsca rozgrywania meczów.

Stadion lub centrum treningowe staje się elementem większego ekosystemu:

sport + biznes + społeczność lokalna + rozrywka + infrastruktura + środowisko.

Dobrym przykładem jest podejście UEFA do centrów treningowych. Organizacja wskazuje, że wysokiej jakości centrum treningowe jest istotnym elementem długoterminowej strategii klubu, a jego projektowanie i zarządzanie powinno uwzględniać zarówno perspektywę sportową, jak i operacyjną.

Podobne podejście można zastosować do stadionów, hal czy kompleksów sportowych.

Co decyduje o dobrym zarządzaniu obiektem sportowym?

Można wskazać kilka podstawowych obszarów:

1. Stan techniczny

Regularne przeglądy, konserwacja i planowanie remontów pozwalają ograniczać ryzyko awarii i nieplanowanych wydatków.

2. Bezpieczeństwo

Bezpieczeństwo zawodników, pracowników i kibiców powinno być jednym z podstawowych elementów zarządzania.

3. Finanse

Operator powinien kontrolować zarówno koszty, jak i możliwości generowania przychodów.

4. Wykorzystanie obiektu

Obiekt powinien być – w miarę możliwości – wykorzystywany nie tylko podczas zawodów.

5. Komfort użytkowników

Dla kibica liczy się nie tylko wynik meczu. Ważne są również parking, komunikacja, wejście na stadion, toalety, gastronomia, widoczność boiska i bezpieczeństwo.

6. Zrównoważony rozwój

Efektywność energetyczna, gospodarka wodą i odpadami oraz wpływ obiektu na lokalną społeczność stają się coraz ważniejszymi elementami zarządzania.

Przyszłość zarządzania obiektami sportowymi

Współczesny obiekt sportowy coraz mniej przypomina nieruchomość wykorzystywaną kilka godzin w tygodniu.

Staje się wielofunkcyjnym centrum aktywności, które może być wykorzystywane przez cały rok.

Dlatego przyszłość zarządzania obiektami sportowymi będzie prawdopodobnie opierała się na połączeniu kilku kompetencji:

zarządzania nieruchomościami + zarządzania wydarzeniami + finansów + technologii + bezpieczeństwa + marketingu + zrównoważonego rozwoju.

W Polsce ten kierunek jest szczególnie interesujący, ponieważ wiele samorządów posiada rozbudowaną infrastrukturę sportową, której utrzymanie wymaga coraz bardziej profesjonalnego podejścia.

Nie wystarczy już wybudować stadionu, hali czy basenu.

Trzeba odpowiedzieć na pytanie:

Jak sprawić, aby obiekt był dobrze zarządzany, bezpieczny, dostępny dla mieszkańców i jednocześnie możliwie efektywny ekonomicznie?

I właśnie na tym polega współczesne zarządzanie nieruchomościami sportowymi.